騒音によるご近所トラブル③

騒音によるご近所トラブル③ column_court 騒音によるご近所トラブル③

騒音によるご近所トラブル③

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ご近所さんの生活音が気になる!という経験は、誰でもあるのではないでしょうか?
今回は、大家さんに対応してもらいます!

 

大家さん(家主)への改善要求
前2回で説明しました通り、騒音を出して、迷惑行為を行っている住人に対しては、大家さん(家主)から注意してもらい、それでもやめない場合には、その住人との賃貸借契約を解除してもらうという方法があります。
ただし、最終手段である賃貸借契約の解除には、「正当な理由」必要です。
騒音を出している住人に対する契約解除については、次の2つの解除原因(正当な理由)が考えられます。

 

①迷惑行為禁止特約違反(http://www.moritaka-leo.jp/170/
②用法遵守義務違反

 

前回は、①の迷惑行為禁止特約違反についてご説明しました(http://www.moritaka-leo.jp/170/)ので、
今回は、②の用法遵守義務違反について、ご説明します。

 

大家さん(家主)からの契約解除 ②用法遵守義務違反
賃借人(住人)は、契約又は賃借物件の性質によって決まっている使い方に従って、物件を使用すべき義務を負っています。
したがって、前回ご説明しました上記の解除原因①の「迷惑行為禁止特約」がない場合でも、賃借人(住人)が近隣に迷惑を及ぼす行為をした場合には用法遵守義務違反を理由とする解除が認められる場合があります。

 

裁判でも、次のように判断された事例があります。

 

【事例】
アパートの住人Aが、賃借物件であるそのアパートの一室で、度々、徹夜マージャンをやるようになり、その徹夜マージャンによる騒音によって、他の住人は、その安眠・休息を妨害され、強い苦情が出たため、賃貸人(家主)は、しばしば住人Aに対し、マージャンをやめるように要求したが、住人Aはこれを聞き入れなかった。
その後、他の住人は騒音に耐えかね、他に転居してしまい、家主の妻も不眠症、神経衰弱症に罹り、病院に通院するようになった。
そこで、家主は住人Aに対して、数回にわたって貸室の明渡を求め、賃料の受け取りを拒否することによって、黙示的に契約解除の意思を示した。

 

 

【裁判所の判断】
①賃借人(住人)の用法義務
アパートの住人には、アパートという住居の性質から、協同生活上守らなければならない義務が住人相互にあり、社会常識から考えて、他の住人の生活環境の平穏を乱すような言動は慎み、共同生活の安定をお互いに考えなければならない義務がある。

 

②賃貸人(家主)の解除権
家主には、他の居住者との関係において、上記①の義務の遵守をアパートの住人に対して要求することができる権利がある。
もし、住人が、共同生活の中での常識的な許容範囲を超える迷惑行為(騒音等)を行った場合には、その住人に対して、迷惑行為をやめるよう求め、それでもその迷惑行為をやめないときには、家主は、用法遵守義務違反を理由に賃貸借契約を解除することができる。

 

③賃貸借契約の解除
①と②を今回の事例に当てはめて考えると、住人Aの行為は、共同生活の中での常識的な許容範囲をはるかに超えていると判断し、家主による賃貸借契約の解除を認めました。

 

※参考判例(東京北簡裁昭和43年8月26日)

 

(次回へ続く)
今回と前回・前々回の3回で解説したのは、騒音を出しているご近所さんに対して、大家さんに対応してもらうという方法でした。
次回は、対応してくれない大家さんに対しては、損害賠償を請求できるというお話。
大家さんも必読です!